Cílem spolupráce bylo vytvořit metodiku výpočtu jednotkové ceny typizovaných druhů staveb – rodinných domů. Jednalo se o rodinné domy se šikmou střechou a rodinné domy s plochou střechou, které se lišily počtem podlaží (podzemní podlaží, nadzemní podlaží, podkroví).
Navržená metodika pro výpočet hodnoty staveb ke stanovení doporučené pojistné hodnoty rodinných domů vychází z běžně používaných pravidel rozpočtování nákladů ve stavebnictví.
Doporučená pojistná hodnota rodinných domů se skládá z položek:
• hard cost
– orientační hodnota rodinného domu (Kč/m2 ) vč. profesí, ve variantě standard nebo nadstandard
– vybavení navíc (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
– demolice (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
• soft cost (vedlejší náklady, tzn. náklady na zařízení staveniště, projektové a inženýrské činnosti apod.) (přirážka k orientační hodnotě rodinného domu)
• DPH
Orientační hodnota rodinného domu
Pro ocenění každého jednotlivého typu rodinného domu bylo využito vždy několik projektů rodinných domů se standardními konstrukcemi a vybavením. Ve všech případech se jedná o návrhy rodinných domů respektující aktuální ČSN EN, s nízkými nároky na dodanou energii (nZEB – s téměř nulovou spotřebou energie).Pro tyto návrhy rodinných domů byly zpracovány soupisy prací s výkazy výměr a ty byly následně oceněny v softwaru KROS 4 s využitím cenové soustavy ÚRS Praha v cenové úrovni 2022/II. Pro každý typ rodinného domu byl vyčíslen ukazatel rozpočtových nákladů vztažený k 1 m2 zastavěné plochy všech podlaží. Pro každý soupis prací s výkazem výměr standardního rodinného domu byla zpracována varianta s nadstandardními konstrukcemi a vybavením. Nadstandardní varianta byla oceněna stejným způsobem.
Pro stanovení orientačních hodnot rodinných domů byly použity návrhy rodinných domů zděné konstrukce, které představují většinu trhu. Nicméně jsou použitelné i pro rodinné domy dřevěné konstrukce. Na základě provedené rešerše studií zabývajících se vlivem materiálu nosné konstrukce na pořizovací náklady rodinných domů je rozdíl v pořizovacích nákladech pro rodinné domy o 1 nadzemním podlaží, resp. o 1 nadzemním podlaží a podkroví, obvykle v intervalu 2–6 %.
Jako vstup pro vyčíslení doporučené pojistné hodnoty rodinných domů je k dispozici hodnota pro standardní a nadstandardní variantu.
Vybavení navíc mimo orientační hodnotu rodinného domu
V orientační hodnotě rodinného domu ve standardním a nadstandardním provedení nejsou započteny například náklady na pořízení fotovoltaické elektrárny s bateriovým úložištěm, krbu s výměníkem, tepelného čerpadla nebo inteligentních řídicích systémů. V případě, že se toto vybavení v konkrétním rodinném domě vyskytuje, doporučuje se pojistnou hodnotu navýšit podle v metodice doporučených sazeb.
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy (tzn. přípojky inženýrských sítí a jejich součásti, oplocení, zpevněné plochy apod.) nejsou součástí pojistné hodnoty rodinného domu. Z toho důvodu je doporučeno jejich ocenění ve formě přirážky k hodnotě rodinného domu ve výši 4–6 % dle rozsahu a standardu.
Náklady na demolice
V případě, že se náklady na demolice nepřipojišťují samostatně, je nutné navýšit orientační hodnotu rodinného domu o náklady na odstranění konstrukcí, odvoz suti na skládku a skládkovné. Navýšení nákladů o demolice by mělo být v rozmezí 10–15 % z orientační hodnoty rodinného domu.
Náplň orientačních nákladů a oceňovací podklad
Podkladem pro stanovení hard cost byla na trhu dostupná cenová soustava ÚRS Praha, a.s., použitá v softwaru KROS 4, poskytovatel ÚRS Praha, a.s. (c. ú. 2022/II).Cenová soustava obsahuje úplné popisy stavebních konstrukcí a prací, podmínky užití cen, sazby přímých nákladů (tzn. skladbu cen). Jedná se o průměrné ceny stavebních konstrukcí a prací stanovené kalkulací podle tzv. kalkulačního vzorce. Jednotková cena stavební konstrukce a práce zahrnuje jednak přímé náklady (náklady na materiál, mzdy, stroje, ostatní přímé náklady), ale i nepřímé náklady (výrobní a správní režie) a zisk. Sazby jsou kalkulovány na základě stanovení množství jednotlivých potřeb (materiálů, mezd, strojů). Jednotlivé potřeby jsou oceněny cenami, resp. sazbami, které jsou získávány výběrovými šetřeními.
Směrné (orientační) ceny uvedené v cenových soustavách reprezentují náklady na konkrétní jednotku stavební práce prováděné za určitých kvalitativních a kvantitativních podmínek. Svázání orientační ceny s jejím detailním popisem a podmínkami platnosti a použití umožňuje přesné vymezení způsobu ocenění dané stavební práce. Ve směrných (orientačních) cenách v cenové soustavě ÚRS Praha jsou zahrnuty základní rozpočtové náklady (označují se ZRN):
• zdroje zabudované do stavby, resp. nutné k odstranění stavby
– přímý materiál – materiál zabudovávaný nebo spotřebovávaný při provádění konstrukcí a prací
– přímé mzdy – náklady na výrobní dělníky
– stroje – náklady na práci stavebních strojů a mechanizmů
– ostatní přímé náklady – sociální a zdravotní pojištění hrazené zaměstnavatelem, dopravní tarify, nájemné
• zdroje nutné k provozu stavby a firmy
• výrobní režie
• správní režie
• zisk dodavatele – náklad z pohledu investora
V nákladech na přímý materiál je prodejní cena materiálů, výrobků, polotovarů, dílců, dále náklady na spojovací a pomocný materiál a na opakovaně používaný materiál. V nákladech spojených s pořízením materiálu jsou kromě ceny výrobce přímé a nepřímé náklady spojené s pořízením. Hodnotou nebo účelem nevýznamné materiály (spojovací materiál, pomocný materiál apod.) je možno zahrnout do kalkulace společně pod označením ostatní materiál. Náklady na ostatní materiál mohou být stanoveny propočtem nebo odhadem, popř. mohou být vyjádřeny procentní sazbou z nákladů na kalkulovaný materiál.
Ve mzdových nákladech je spotřeba lidské práce vyjádřena v hodinách nebo normohodinách a oceněna základním hodinovým mzdovým tarifem a příslušnými dalšími složkami mzdy (příplatky, doplatky, pohyblivé složky mezd) nebo hodinovou mzdovou sazbou rovněž doplněnou o pohyblivé složky.
V ostatních přímých nákladech jsou ceny technologické energie, odpisy hmotného majetku. Přepravné se oceňuje dopravními tarify dopravců.
Náklady na provoz stavebních strojů jsou stanovené jako ocenění počtu hodin stroje v provozu nebo v klidu příslušnou hodinovou cenou, nájemným nebo sazbou strojohodiny. Sazba obvykle zahrnuje podíl odpisů stroje, podíl nákladů na opravy, podíl nákladů na přemístění stroje po staveništi, podíl nákladů na převozy na jiné stavby, k opravám, podíl nákladů na montáže a demontáže, náklady na mzdy obsluhy, náklady na provozní hmoty.
Výrobní a správní režie je zpravidla kalkulována přirážkovou kalkulací pomocí režijních přirážek, sazeb, koeficientů nebo na základě skutečných nákladů minulých období s přihlédnutím ke změnám předpokládaným v období, pro které se náklady kalkulují, případně na základě rozpočtů budoucích režijních nákladů.
Vedlejší a ostatní náklady
Kromě nákladů bezprostředně souvisejících s realizací stavební činnosti existuje i množství dalších, které v souvislosti s ní vznikají. Představují náklady předrealizační fáze stavby (projektové, průzkumné a geodetické práce) a dále náklady vztahující staveniště, náklady vyvolané provozními vlivy (například provozem investora, třetích osob, silničním, železničním, městským kolejovým provozem v blízkosti staveniště, zdraví škodlivým prostředím), náklady vyvolané územím se ztíženými výrobními podmínkami, náklady vyvolané mimořádně ztíženými dopravními podmínkami apod.
Základní rozpočtové náklady (zde orientační hodnota rodinného domu) představují ceny zdrojů zabudovaných do stavby a náklady na jejich zabudování. Vedlejší a ostatní náklady slučují všechny ostatní náklady, které se sice do stavby přímo nezabudovávají, ale jsou nutné na přípravu, realizaci a dokončení stavby.
Pro rodinné domy je doporučeno použít přirážku ve výši 2,8–6,1 % z orientačních nákladů rodinného domu, přičemž pro standardní provedení se doporučuje vyšší sazba, pro nadstandardní provedení nižší sazba. Průměrnou sazbu soft cost pro rodinné domy uvádí poskytovatel oceňovacích podkladů ve výši 4,4 %.
Struktura doporučené pojistné hodnoty rodinného domu
Struktura doporučené pojistné hodnoty rodinného domu je shrnuta v uvedeném schématu.
| Výstupem kalkulačky je pojistná hodnota nemovitosti, která je pouze jedním ze vstupů pro určení konečné ceny nemovitosti. Konečná cena je vždy kromě pojistné hodnoty určena na základě souboru mnoha dalších kritérií, a to jedinečných v rámci každé pojišťovny. Principy výpočtu pojistných hodnot retailových staveb, ze kterých kalkulačka vychází, jsou obsahem samoregulačního oceňovacího standardu ČAP: systém stanovení hodnoty rodinného domu v retailovém pojištění, který byl schválen prezidiem ČAP a vstupuje v platnost k 1. červenci 2023. |
